賃貸中（オーナーチェンジ）の区分所有マンションの査定金額の出し方について書きます(･ω･)ノ
なお、業者が使う査定金額の出し方はスピード優先でかなり大雑把ですので、実際に何年で回収できるかはかなり複雑になります。
簡易査定
まずは年間手取り（固都税等を除く）の算出方法ですが、次の式を使います。
年間手取り = ( 家賃 – 管理費 – 修繕積立金 ) × 12
月額の収支は、家賃5万円（共益費込）、マンション管理組合に支払う管理費6,000円、修繕積立金5,000円とします。
満室の場合の年間手取りは次の通り。
( 50,000円 – 6,000円 – 5,000円 ) × 12 = 468,000円（賃料／年）
売買金額が決まっている場合は実質利回りを出し、決まっていない場合は利回りを基準に査定金額を出します。
実質利回りを算出
年間手取りを販売価格で割ります。
実質利回り = 年間手取り ÷ 販売価格 × 100
販売価格が400万円とすると、
468,000円 ÷ 4,000,000円 × 100 = 11.7%
ちなみにこの実質利回りは固定資産税や所得税などの税金やオーナーの維持管理のコスト（不動産管理会社への管理委託費用等）が入っていませんが、固定資産税などの取得税は査定の段階ではわからないことが多く、維持管理のコストもひとによって違うため、基本的に考慮に入れません。
空室の場合は管理費・修繕積立金の分、戸建より多めに損失が出るため、戸建より高めの利回りで査定します。
査定金額を出す
年間手取りを実質利回りで割ります。
査定金額 = 年間手取り ÷ 利回り × 100
想定利回りを11％とします。
468,000円 ÷ 11 × 100 = 4,254,545円
ちなみに利回りと実際の収益率は差があるので、10％だから10年で回収できるとはなりません。その人の所得や個人か法人かによっても違ってきます。あくまで実質利回りは目安に過ぎません(･ω･)ノ