積算評価による土地・建物の積算価格の計算方法

積算評価とは

積算評価（せきさんひょうか）とは、土地価格と建物価格を合計して積算価格を算出する方法です。
不動産投資業界においては主に銀行の担保評価額を測る目安として用いられています。

積算評価が高いと銀行の担保評価額が高くなるため、
不動産に抵当権を設定することで融資が通りやすくなります。

一方、積算評価が高いと融資がつきやすくく取引金額が高くなる傾向があるため、
購入金額に対する年間家賃収入の比率が下がり利回りが低下するケースが多いです。

土地の積算評価額の計算方法

土地の積算評価額は、路線価に敷地面積を掛けて算出します。
路線価は千円単位のため、数値を1000倍する必要があります。

土地積算評価額(円) = 路線価(千円) × 1000(円) × 敷地面積(m²)

建物の積算評価額の計算方法

建物の積算評価額は、
まず建物を新たに建築する場合に要する費用である「再調達原価」を求め、
そこから築年数に応じて生じる劣化を減価修正して求めます。

減価修正は、建物の再調達原価を耐用年数（利用に耐えうる年数）で等分し、
耐用年数のうち経過した年数（築年数）を差し引きます。
築年数が耐用年数を超えた場合、通常は評価額0円として扱われます。

まとめると、下記の式になります。

建物積算評価額(円) = 再調達原価(円/m²) × 建物延床面積(m²) × (耐用年数(年) – 築年数(年)) ÷ 耐用年数(年)

積算評価による積算価格の自動計算

計算フォーム

計算結果

原価法による積算価格との違い

本来積算価格とは、
不動産鑑定評価基準に定められている不動産鑑定評価の方式である
原価法によって求められた評価額のことを指しますが、
銀行は抵当権を設定する不動産全てにおいて不動産鑑定士に依頼して
原価法に基づく鑑定評価を算出しているわけではありません。

また、積算評価に用いる耐用年数や再取得単価の数値にはばらつきがあるため、
金融機関や不動産屋によって数値が異なってくることもあります。

したがって、
積算評価額は担保価値を知る目安として用いるのが一般的です。

⇒　原価法による積算価格の計算方法